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 文/樂居財(cái)經(jīng) 李禮 

曾經(jīng)轟轟烈烈的大規(guī)模棚改，徹底終結(jié)；新一輪城中村改造，是否能再次掀起一波浪潮？

10 月 24 日，據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局披露，《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035 年）》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035 年）》（下稱《規(guī)劃》）經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會第十四次會議審議通過。廣州城改規(guī)劃率先出臺，新一輪城中村改造又推進(jìn)一步。

《規(guī)劃》提出了廣州城市更新、城中村改造的目標(biāo)、規(guī)模、分區(qū)分類分步策略，是存量土地時(shí)代國土空間規(guī)劃體系的重要專項(xiàng)規(guī)劃。《規(guī)劃》明確，至2035年推進(jìn)155平方公里城中村改造，至2035年廣州擬推進(jìn)的舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項(xiàng)目291個(gè)。

另外，《規(guī)劃》建立“單元+地塊”詳細(xì)規(guī)劃分層編制和分級審批管控體系，探索完善規(guī)劃管理機(jī)制體制。提出優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。同時(shí)，《規(guī)劃》聚焦群眾“急難愁盼”問題，通過城市更新補(bǔ)齊教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施短板，促進(jìn)廣州公共服務(wù)均等化，打造有溫度的城市。

城中村改造無疑是2023年的熱門話題，中央高級別會議多次提及城中村改造。

2023年4月，中央政治局會議提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”；2023 年 7 月 21 日，國常會通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》；7月24日，政治局會議再提“積極推進(jìn)城中村改造，盤活改造各類閑置房產(chǎn)”；7月28日，國務(wù)院在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會議召開。

新一輪城中村改造，被業(yè)內(nèi)稱之為“棚改2.0”。事實(shí)上，城中村改造與棚改不同，主要面向21個(gè)特大超大城市，改造方式上采用“留改拆”的方式，并且以保利用提升為主，盡可能避免大拆大建，安置方式也是多種方式結(jié)合。

城中村改造，預(yù)計(jì)可帶來新增住房需求的釋放。根據(jù)估算，21城的城中村建筑面積預(yù)計(jì)在1600萬～20000萬平方米。

7月國常會之后，后多地發(fā)布城中村相關(guān)政策，上海、長春、鄭州等城市跟進(jìn)落實(shí)，住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來，已入庫城中村改造項(xiàng)目 162 個(gè)。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)四季度城中村改造相關(guān)政策將會有更多細(xì)則落地，加快推進(jìn)節(jié)奏。

城中村改造有望成為拉動(dòng)房地產(chǎn)投資、提振商品房銷售的有力抓手。未來城中村改造能給房企帶來多少機(jī)遇，取決于城市和房企。人口規(guī)模大、吸引力強(qiáng)的城市在本輪城中村改造中機(jī)會更多，已經(jīng)在這些城市深耕的企業(yè)機(jī)會更大；不同房企能參與的環(huán)節(jié)不同，如國企有機(jī)會參與各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)力民企可以通過社會資本方式參與后期開發(fā)，有多業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的房企可以參與項(xiàng)目的運(yùn)營和管理。

東吳證券認(rèn)為，傳統(tǒng)的“原拆原還”安置模式，只創(chuàng)造商品房供給不創(chuàng)造需求，本次廣州《規(guī)劃》提出的房票安置制度，若能在全國范圍內(nèi)落地，在保持一定回遷比例的同時(shí)實(shí)施部分房票安置，將在保障民生的基礎(chǔ)上創(chuàng)造大量購房需求，帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售市場企穩(wěn)回升。在當(dāng)下銷售景氣度下行的情況下，房票安置帶來購房需求的確定性甚至高于貨幣化安置。

東吳證券還稱，本輪城中村改造，代表著存量時(shí)代下中國房地產(chǎn)市場“重保障、重民生”的新型發(fā)展道路，有望對房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售兩方面產(chǎn)生顯著提振作用。擁有城中村改造經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)?shù)刭Y源豐富的地方國企有望率先受益。

國信證券稱，此次在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造將不同于傳統(tǒng)意義上的“棚改”，不涉及大拆大建，而是在符合條件的城市中聚焦“微改造”，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)。因此，從乘數(shù)效應(yīng)、提振投資和銷售的角度看，本次城中村改造的帶來的增量效果都將顯著低于“棚改時(shí)期”。

對于未來的城市更新，興業(yè)證券表示，大規(guī)模刺激房地產(chǎn)行業(yè)可能并不是托底經(jīng)濟(jì)的解方。從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉硇碌陌l(fā)展模式，以刺激房地產(chǎn)來提振經(jīng)濟(jì)的時(shí)代可能已經(jīng)一去不復(fù)返。

國泰君安表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長從資本驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向全要素生產(chǎn)率驅(qū)動(dòng)，賣地謀發(fā)展反而帶來更多的債務(wù)問題以及高庫存問題，而資管新規(guī)則限制房企融資，成為新舊模式轉(zhuǎn)變的催化劑。地產(chǎn)的作用將從驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變到產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，過去全國開花的地產(chǎn)繁榮模式不再，基于高端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈聚集形成的城市群具有較大潛力。

       原文標(biāo)題 : “棚改2.0”來了