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撰文 ｜ 優(yōu)秀

來源 ｜ 選址960

1908字，約需5分鐘

9月23日，高力國際華北區(qū)舉行第三季度新聞發(fā)布會(huì)，通過解析市場(chǎng)數(shù)據(jù)，認(rèn)為北京商辦市場(chǎng)需求已經(jīng)回歸常態(tài)。本季度，甲級(jí)寫字樓租金在連續(xù)9個(gè)季度下跌后首次企穩(wěn)，租金調(diào)整進(jìn)入窗口期，今年甲級(jí)寫字樓需求量預(yù)計(jì)達(dá)到80萬方，或創(chuàng)近十年新高。

1．甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)麗澤、望京－酒仙橋、CBD表現(xiàn)亮眼

第三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求放緩，但依然保持較高水平，單季度凈吸納量21．5萬平方米，剔除自用影響，凈吸納量為17．1萬平方米，其中單一租戶大宗租賃交易面積超過8萬平方米。高力國際研究部董事陸明表示，2021年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)達(dá)到80萬方，遠(yuǎn)高于歷史平均40萬方的年度吸納量，或創(chuàng)近十年新高。

隨著陽光金融中心的入市，今年前三季度累計(jì)新增供應(yīng)量達(dá)到57萬平方米。由于部分項(xiàng)目的延期和自用，預(yù)計(jì)2021年全年新增供應(yīng)將達(dá)到71．2萬平方米。受益于前三季度旺盛的市場(chǎng)需求，空置率進(jìn)一步降至16．7％，環(huán)比下降1．4個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)租金維持在341．1元／月／平方米，環(huán)比微漲0．1％，這也是租金在連續(xù)9個(gè)季度下跌后首次實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)租金調(diào)整期接近尾聲。

就各區(qū)域表現(xiàn)來看，第三季度麗澤、望京－酒仙橋和CBD三大區(qū)域空置率同比下降幅度均超過5％。

高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海強(qiáng)調(diào)北京辦公樓市場(chǎng)的兩大特點(diǎn)：

第一，東部市場(chǎng)租金性價(jià)比凸顯。從2018年二季度市場(chǎng)租金觸及最高點(diǎn)后，CBD子市場(chǎng)的租金已經(jīng)回調(diào)超過12％，調(diào)整幅度僅次于燕莎和望京酒仙橋市場(chǎng)。CBD是目前東部市場(chǎng)中唯一具備高性價(jià)比和足夠優(yōu)質(zhì)辦公空間的子市場(chǎng)，同時(shí)也是唯一被劃入自貿(mào)區(qū)范圍的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。

第二，大面積需求和供給錯(cuò)配問題依然嚴(yán)重。北京辦公樓市場(chǎng)依然存在大面積辦公需求和閑置辦公空間在地理位置上的錯(cuò)配問題。整體上看，新增的大面積需求集中在中關(guān)村、上地和望京酒仙橋區(qū)域，而目前可利用的產(chǎn)業(yè)辦公空間大多集中在CBD和麗澤區(qū)域，而這兩個(gè)子市場(chǎng)也是目前租賃交易最火熱的區(qū)域。從今年前三季度的市場(chǎng)去化來看，CBD占全市場(chǎng)凈吸納量的比重從一季度的23％上升到三季度的69％，占比逐季提升。

展望第四季度，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將有14．1萬平方米的新增供應(yīng)待入市，對(duì)市場(chǎng)沖擊有限。高力國際認(rèn)為，市場(chǎng)租金在今年四季度或明年一季度出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性企穩(wěn)回升。

2．產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)亦莊大幅去化 上地短期受波及

本季度，北京產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)凈吸納量出現(xiàn)回落，達(dá)到12．6萬平方米，空置率進(jìn)一步降至16．9％，租金依然穩(wěn)定在128．4元／月／平方米，其中亦莊、北清路及通惠河傳媒走廊三大區(qū)域去化明顯。

亦莊區(qū)域產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)空置率大幅下降15個(gè)百分點(diǎn)。2020年亦莊區(qū)域產(chǎn)業(yè)園的空置率高達(dá)25％，今年三季度亦莊區(qū)域空置率降至10．7％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，亦莊區(qū)域產(chǎn)業(yè)園平均凈吸納量超過5萬平方米，快速去化的背后代表了越來越多的企業(yè)落戶經(jīng)開區(qū)。

上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園受在線教育企業(yè)退租影響，凈吸納量錄得負(fù)3萬平方米，空置率短期內(nèi)有所推升，上漲至6．8％。實(shí)際上，「雙減」政策在線教育企業(yè)退租潮對(duì)北京商辦市場(chǎng)影響非常有限。從區(qū)域來看，主要影響區(qū)域集中在望京－酒仙橋，上地和中關(guān)村，由于所在區(qū)域市場(chǎng)空置率較低，大面積騰退正好為其他企業(yè)的新增辦公需求提供了空間，由于在線教育企業(yè)退出的面積多數(shù)具有嶄新裝修及辦公家具，因此該類面積投入市場(chǎng)后非常受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的歡迎。

從樓宇級(jí)別來講，甲級(jí)樓宇受影響較小，影響主要集中在乙級(jí)樓宇和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在甲級(jí)寫字樓中的退租面積占比不到10％。

總體來看，本季度北京商辦市場(chǎng)凈吸納量表現(xiàn)最好的3大區(qū)域分別為：CBD、北清路、亦莊，三大區(qū)域累計(jì)凈吸納量超25萬平方米，且均被劃入自貿(mào)區(qū)范圍之內(nèi)未來自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)的子市場(chǎng)以及上地、望京－酒仙橋和中關(guān)村，將是需要重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。

另外，從成交行業(yè)來看，5000平方米以上大面積租賃成交行業(yè)仍以互聯(lián)網(wǎng)科技為主，占比67％；其次是金融業(yè)，占比14％。

3．大宗交易市場(chǎng)外資活躍 今明兩年是投資好時(shí)機(jī)

經(jīng)歷上季度交易高峰期后，第三季度北京大宗交易市場(chǎng)暫時(shí)進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)，共錄得7宗交易，成交面積約為24萬平方米，成交金額約68．29億元，其中流動(dòng)性較高的小體量項(xiàng)目依然受到各類買家歡迎。

本季度，外資投資者持續(xù)加碼北京市場(chǎng)，本季度共完成近40億元交易，環(huán)比增加22％，約占本季度成交總額的58％，；內(nèi)資買家共計(jì)完成28．63億元交易，約占本季度成交總額的42％。

高力國際華北區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部董事閆寒認(rèn)為，疫情影響力的逐步減小有效提升內(nèi)、外資買家的成交活躍度；中關(guān)村、上地板塊的辦公物業(yè)持續(xù)吸引投資型買家的關(guān)注；包括國企、金融機(jī)構(gòu)等在內(nèi)的買家持續(xù)關(guān)注核心區(qū)域；隨著北京甲級(jí)辦公供應(yīng)低谷期的臨近及投資窗口期的縮短，今明兩年是投資者進(jìn)入北京市場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)。